Al comprar un local comercial, los impuestos de la operación son una de las mayores partidas del coste de entrada y afectan de lleno a la rentabilidad. Y a diferencia de la vivienda, en un local la fiscalidad tiene reglas propias que conviene conocer antes de firmar.
La primera duda es casi siempre la misma: ¿se paga IVA o ITP al comprar un local comercial? La respuesta depende de quién vende y de si el local es nuevo o de segunda mano.
IVA o ITP: de qué depende
Un local comercial nunca tributa por los dos impuestos a la vez. Se aplica uno u otro según el tipo de operación:
- Se paga IVA cuando el vendedor es un empresario o profesional y se trata de una primera transmisión (obra nueva) o de una entrega sujeta a IVA.
- Se paga ITP cuando el vendedor es un particular y el local es de segunda mano (una transmisión no sujeta a IVA).
Cuándo se paga IVA (21 %) + AJD
Si compras un local nuevo o a un empresario, la operación va por IVA al 21 %. Además, al formalizarse en escritura pública, se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo lo fija cada comunidad autónoma y suele moverse aproximadamente entre el 0,5 % y el 1,5 %.
Es decir, en una compra sujeta a IVA el impuesto total de entrada ronda el 21 % + el AJD autonómico.
Cuándo se paga ITP (segunda mano a particular)
Si el local es de segunda mano y lo vende un particular, la operación no está sujeta a IVA y tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Aquí el tipo lo fija cada comunidad autónoma y es donde más varía la factura.
Un punto clave que casi nadie explica: a un local se le aplica el tipo general de ITP de la comunidad. Los tipos reducidos que ves en muchas tablas (para jóvenes, familias numerosas o vivienda habitual) son exclusivos de la vivienda y no se aplican a un local comercial.
Tipos generales de ITP por comunidad autónoma (2026)
Estos son los tipos generales orientativos aplicables a la compra de un local de segunda mano en 2026. Conviene confirmarlos con la hacienda autonómica antes de cerrar la operación, ya que se actualizan con frecuencia.
| Comunidad autónoma | Tipo general ITP (orientativo, 2026) |
|---|---|
| Andalucía | 7 % |
| Aragón | 8 % (escalado en valores altos) |
| Asturias | 8 % (escalado hasta el 10 %) |
| Baleares | Escalado del 8 % al 13 % |
| Canarias | 6,5 % |
| Cantabria | 9 % |
| Castilla-La Mancha | 9 % |
| Castilla y León | 8 % (escalado en valores altos) |
| Cataluña | 10 % (11 %–13 % en valores altos) |
| Comunidad Valenciana | 9 % (11 % en valores altos) |
| Extremadura | 8 % (escalado en valores altos) |
| Galicia | 8 % |
| Madrid | 6 % |
| Murcia | 8 % |
| La Rioja | 7 % |
| Navarra | 6 % |
| País Vasco | 7 % (general para inmuebles) |
Tipos generales orientativos a 2026. Verifica siempre el tipo vigente con la hacienda de tu comunidad autónoma antes de la operación.
Nota avanzada: la renuncia a la exención de IVA entre empresarios
Cuando tanto el vendedor como el comprador son empresarios, una segunda transmisión suele estar exenta de IVA y tributaría por ITP. Sin embargo, si al comprador le interesa deducirse el IVA, existe la posibilidad de renunciar a la exención: la operación pasa a tributar por IVA con inversión del sujeto pasivo (más AJD, a veces a tipo incrementado). Es una decisión que conviene valorar con un asesor, porque cambia por completo la factura fiscal de la compra.
Cómo afecta este impuesto a la rentabilidad
El impuesto de la compra (IVA o ITP) forma parte del coste de entrada, así que entra directamente en el denominador de la rentabilidad neta. Un mismo local puede tener una rentabilidad real distinta solo por la comunidad autónoma en la que se encuentre.
Por eso conviene incluirlo desde el primer cálculo. Puedes ver cómo se integra en el análisis completo en nuestra guía sobre cómo calcular la rentabilidad de un local comercial, o dejar que lo aplique automáticamente la calculadora de rentabilidad de local comercial, que ajusta el ITP según la comunidad autónoma.
Preguntas frecuentes
¿Se paga IVA o ITP al comprar un local comercial?
IVA (21 %) más AJD si el local es nuevo o lo vende un empresario; ITP si es de segunda mano y lo vende un particular. Nunca los dos a la vez.
¿Cuánto es el ITP de un local?
Se aplica el tipo general de la comunidad autónoma, que en 2026 se mueve aproximadamente entre el 6 % y el 13 %. Los tipos reducidos de vivienda no aplican a los locales.
¿Qué es el AJD y cuándo se paga?
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados grava la escritura pública. Se paga en las compras sujetas a IVA, con un tipo autonómico que suele estar entre el 0,5 % y el 1,5 %.
¿Puedo deducir el IVA de la compra de un local?
Si eres empresario o profesional con derecho a deducción y la operación va por IVA (o renuncias a la exención en una segunda transmisión entre empresarios), es posible deducir el IVA soportado. Conviene consultarlo con un asesor.
Conclusión
Saber si tu compra va por IVA o por ITP, y qué tipo aplica en tu comunidad, no es un detalle menor: es una de las partidas que más pesa en el coste de entrada y, por tanto, en la rentabilidad real del local. La regla es sencilla —IVA para lo nuevo o de empresario, ITP para lo de segunda mano de particular—, pero el importe cambia mucho según dónde compres.
Si quieres ver el impacto de este impuesto sobre tu rentabilidad real, puedes analizar tu local gratis con InmoMetrics.
Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento fiscal. Los tipos impositivos pueden cambiar; confirma siempre el vigente con la hacienda de tu comunidad autónoma o con un asesor.