Antes de comprar un piso para alquilar, la pregunta clave no es "¿cuánto cuesta?", sino "¿cuánto me va a dejar de verdad?". En esta guía verás cómo calcular la rentabilidad de un piso para alquilar paso a paso, con las fórmulas y un ejemplo completo para que puedas aplicarlo a cualquier inmueble.
Qué es la rentabilidad de un alquiler
La rentabilidad mide cuánto genera tu inversión en relación con lo que te ha costado. En el alquiler de vivienda se expresa en porcentaje anual y existen, como mínimo, tres niveles que conviene no confundir: la rentabilidad bruta, la neta y la rentabilidad sobre el capital invertido cuando hay hipoteca.
1. Rentabilidad bruta
Es el cálculo más rápido y el que aparece en casi todos los anuncios. Solo tiene en cuenta la renta anual y el precio de compra:
Rentabilidad bruta = (Renta anual ÷ Precio de compra) × 100
Ejemplo: un piso de 180.000 € que alquilas por 800 €/mes genera 9.600 € al año.
Rentabilidad bruta = (9.600 ÷ 180.000) × 100 = 5,33 %.
El problema es que esta cifra ignora todos los gastos. Por eso, como explicamos en nuestra guía sobre rentabilidad bruta vs neta, nunca deberías tomar una decisión basándote solo en ella.
2. Rentabilidad neta
La rentabilidad neta descuenta los gastos recurrentes y los impuestos de compra, y es la cifra que de verdad refleja lo que te queda:
Rentabilidad neta = (Ingreso neto anual ÷ Inversión total) × 100
Para calcularla necesitas dos ajustes:
- Inversión total: precio de compra + ITP (o IVA en obra nueva) + notaría, registro y gestoría. En vivienda de segunda mano, el ITP varía según la comunidad autónoma.
- Gastos anuales: IBI, comunidad de propietarios, seguro de hogar, mantenimiento, y una previsión de vacancia (meses sin inquilino) e impagos.
Siguiendo el ejemplo anterior, supongamos:
- Gastos de compra (ITP 8 % + notaría/registro): 16.200 € → inversión total ≈ 196.200 €.
- Gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento): 1.900 €.
- Vacancia estimada: 1 mes al año (−800 €).
Ingreso neto = 9.600 − 1.900 − 800 = 6.900 €.
Rentabilidad neta = (6.900 ÷ 196.200) × 100 = 3,52 %.
Como ves, la rentabilidad real es bastante inferior al 5,33 % bruto. Esta diferencia es la que separa una buena inversión de una mediocre.
3. Rentabilidad sobre el capital invertido (con hipoteca)
Si financias la compra, tu desembolso real es mucho menor que el precio del piso, y el apalancamiento puede mejorar el porcentaje sobre el dinero que has puesto. En ese caso se calcula la rentabilidad sobre el capital efectivamente invertido (entrada + gastos), restando además la cuota de la hipoteca a los ingresos. Es el cálculo más completo y el que más cambia según las condiciones del préstamo.
¿Qué rentabilidad es buena en un piso de alquiler?
No hay una cifra mágica: depende de la ciudad, el riesgo y tu alternativa de inversión. Como referencia, una rentabilidad neta por debajo del 3 % suele ser ajustada para vivienda, mientras que cifras del 4-5 % neto son atractivas. Lo importante es comparar siempre la rentabilidad neta entre operaciones, no la bruta.
Errores más habituales
- Calcular solo la rentabilidad bruta y olvidar gastos e impuestos.
- No prever periodos de vacancia ni posibles impagos.
- Ignorar el ITP, que según la comunidad autónoma puede superar el 10 % del precio.
- No incluir el mantenimiento ni las derramas de la comunidad.
Calcúlalo automáticamente
Hacer estos cálculos a mano para cada piso es lento y propenso a errores. Con la calculadora de rentabilidad inmobiliaria de InmoMetrics introduces los datos y obtienes la rentabilidad bruta, la neta y un informe PDF listo para comparar operaciones. Si tu objetivo es un local en lugar de una vivienda, usa la calculadora de rentabilidad de local comercial.