"Este piso renta un 6 %." Es la frase más repetida —y más engañosa— del mundo inmobiliario. Ese porcentaje casi siempre es la rentabilidad bruta, que no es lo que acabas ganando. Entender la diferencia entre rentabilidad bruta y neta es lo que separa una decisión informada de una apuesta a ciegas.
Rentabilidad bruta: el titular
La rentabilidad bruta relaciona la renta anual con el precio de compra, sin descontar nada:
Rentabilidad bruta = (Renta anual ÷ Precio de compra) × 100
Es útil como primer filtro para descartar operaciones rápidamente, pero no sirve para decidir, porque no incluye ni los impuestos de compra ni los gastos recurrentes.
Rentabilidad neta: lo que de verdad ganas
La rentabilidad neta descuenta todos los gastos asociados a la inversión y la calcula sobre la inversión total (precio + impuestos + gastos de compra):
Rentabilidad neta = (Renta anual − Gastos anuales) ÷ Inversión total × 100
Entre los gastos que reducen la rentabilidad están:
- Impuestos de compra: ITP en segunda mano (variable por comunidad autónoma) o IVA en obra nueva.
- Gastos de adquisición: notaría, registro y gestoría.
- Gastos recurrentes: IBI, comunidad, seguro y mantenimiento.
- Vacancia e impagos: los meses sin inquilino también cuentan.
Un ejemplo que lo deja claro
Inmueble de 150.000 € alquilado por 750 €/mes (9.000 €/año):
- Rentabilidad bruta: (9.000 ÷ 150.000) × 100 = 6,0 %.
- Inversión total con gastos de compra (≈ 11 %): 166.500 €.
- Gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento): 2.100 €.
- Ingreso neto: 9.000 − 2.100 = 6.900 €.
- Rentabilidad neta: (6.900 ÷ 166.500) × 100 = 4,14 %.
El "6 %" del anuncio se queda en un 4,14 % real. Casi dos puntos de diferencia que cambian por completo el atractivo de la operación.
¿Y cuando hay hipoteca?
Con financiación entra en juego un tercer nivel: la rentabilidad sobre el capital que realmente has invertido (la entrada más los gastos), restando la cuota del préstamo a los ingresos. El apalancamiento puede elevar mucho ese porcentaje, pero también el riesgo, por lo que conviene analizarlo aparte.
Qué cifra usar para decidir
Usa la rentabilidad neta para comparar inversiones y tomar decisiones; deja la bruta solo como filtro rápido. Y aplica siempre el mismo criterio a todas las operaciones que estés valorando, para que la comparación sea justa.
Calcula la bruta y la neta de una vez
Con la calculadora de rentabilidad inmobiliaria de InmoMetrics obtienes ambas cifras a la vez, con los gastos e impuestos por comunidad ya incluidos, y un informe PDF para comparar. Tienes también la guía práctica de cómo calcular la rentabilidad de un piso para alquilar y la calculadora específica para locales comerciales.